地盤調査

土地を選ぶときに大切なのは地盤の強さだと聞くが、どのようにして調べたらいい？

土地探しをしている段階の購入前であれば、検討している土地の履歴（過去どのように利用されていたか）を売主や周辺住人に聞いたり、法務局で土地の地目を調べたりすることができます。そして購入後、業者にお願いして地盤調査を行うと良いでしょう。
地盤調査の方法には、地質までを調査できるボーリングや、地盤が構造物を支持できる強度を示す地耐力を簡易に調べられるスウェーデンサウンディング方式などがあります。一般的な住宅地の場合、調査費用はスウェーデンサウンディング方式で5〜15万程度が目安。調査結果を踏まえ、地盤の強さと建物の重さのバランスを計算し、最適な基礎を設計。必要に応じて地盤改良などを行います。周辺価格より割安の土地でも、いざ地盤調査をしてみると改良の必要があり、かえって総費用が高くなる場合もあるのでご注意を。
また、切土や盛土の境目に建物を建てる場合は、不均等の沈下を防ぐ対策も必要です。

一方、建売を検討している場合は、購入前の確認が重要です。現在、宅地建物取引業法において土地の強度に関する説明義務はなく、口頭説明で済まされることが多いのですが、それがトラブルのもとになることも。購入前には必ず地耐力調査の報告書を取得し、その結果を踏まえ基礎をどのように設計したかを確認しておきましょう。また、宅地造成などの切土、盛土部分の段差が崩れないようにするよう壁に欠陥があるケースもありますので、設計図などを入手して基礎と同様にチェックすることをお勧めします。
建売の場合は土地だけでなく構造面もみておかなければなりません。建築基準法の検査済証が交付されているかどうか確認しましょう。宅地造成等規制法という法律において宅地造成に伴い災害が生じる恐れが大きい区域は宅地造成事規制区域として指定されており、一定規模以上の工事を行う場合はその許可が事前に必要となります。

物件活用（賃貸・売買・活用・解体）

空き家に家具などがたくさんあるけど、そのままで賃貸用とすることはできるの？

貸す側と借りる側、双方が了承していれば問題ありません。家具などをそのまま借りる方に使ってもらう方法もありますが、使わない部屋を一部屋設け、そこに家具などをまとめて出入り口に鍵をかけ、それ以外の空間を貸し出すという方法もあります。その部屋の分の家賃が抑えられ、借りる方にとっても合理的。相談をした上で、借りる方の生活に支障のない部屋を荷物置場とするのがいいかもしれません。

自分で維持管理するのは難しいので、地域のために活用してもらうことは可能？

近年、地域のまちづくりの活動拠点として空き家を有効活用するケースが増えています。古民家や歴史的な建造物であれば、その佇まいを活かして地域の歴史を伝えるシンボルにも。地域ボランティアの方々が管理したり、カフェとして活用したり、その方法は様々ですから、まずは自治体や地域の方々に相談をしてみるといいでしょう。

老朽化した空き家を貸し出すにはどうすればいいの？

古い住宅では、リフォームはもちろんですが、まず耐震改修が重要。この機会に基礎や構造をしっかり調査し、修繕しておきましょう。
リフォームについては所有者が行うケースと、借主が自由にリフォームすることを認めた上で貸し出すケースがありますが、最近は中古物件を自分たちでリフォームするスタイルが人気なので、後者がよく見受けられます。所有者がリフォーム費用を負担する必要がなく、借主にとっても自分好みにリフォームできるメリットがあります。ただし、借主が自分でリフォームをする場合、退去の際にその部分をどうするか予め決めておくようにしましょう。

空き家はどのくらいの価格で売れるの？

築年数が比較的浅く、良好に維持管理された物件やリフォーム済み物件であれば評価の低下を抑えられる場合もありますが、老朽化した空き家の売買時の評価は、土地の評価に比べて低くなるのが一般的。更地にして売るのではなく、建物付きで売却する場合は、解体費用の分だけ売却価格が低くなることがあります。また、更地として渡すことを契約条件として、取り壊してから売却するという選択肢もあるので、様々なケースを想定して検討する必要があります。

空き家になったり、長期で不在にする場合などの手入れ方法は？

住宅の老朽化を防ぐために重要なのは、通気＆換気。使われなくなった住宅を放置しておくと結露などによる湿気によりカビが生え、木材の腐朽や白蟻が発生してしまいます。ですから空き家となっても定期的に訪問し、手入れを行う必要があります。通気・換気、そして通水を行い、傷んでいるところがないか、雨漏り、カビが発生していないかを点検。雑草が繁茂すると近隣の人々に迷惑をかけることになるので、庭の手入れも忘れずに。また、空き家は不審者が侵入しやすく、ゴミの不法投棄などがされる恐れがあります。郵便物がたまったままだと狙われる要因になりますので、郵便物の整理もしておきましょう。なお、定期的に訪問することが難しい場合は、空き家管理サービスを利用する方法もあります。